اجاره نشینی یکی از مهمترین مسائل در زندگی روزمره بسیاری از مردم است. با توجه به افزایش هزینههای زندگی و نیاز به مسکن، بسیاری از افراد مجبور به اجارهنشینی هستند. از این رو، آگاهی از مسائل حقوقی مرتبط با اجارهنشینی، از جمله حقوق و تکالیف موجر و مستأجر، امری ضروری و حائز اهمیت است. در این مقاله، آقای محمد عشوری وکیل دادگستری و مشاور حقوقی به بررسی قوانین و مقررات حاکم بر اجارهنشینی و نحوه حل و فصل اختلافات احتمالی بین موجر و مستأجر خواهد پرداخت. هدف این است که به خوانندگان کمک کنیم تا با حقوق و تعهدات خود آشنا شوند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنند.
بیشتر بخوانید: وصول چک برگشتی از طریق اداره اجرای ثبت
قوانین و مقررات حاکم بر اجارهنشینی
قوانین و مقررات حاکم بر اجارهنشینی شامل مجموعهای از مواد قانونی است که روابط بین موجر و مستأجر را تنظیم میکند. این قوانین شامل قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر و مقررات دیگر میشود. هدف این قوانین حفظ حقوق هر دو طرف قرارداد و جلوگیری از بروز اختلافات است. برای مثال، قانون مدنی به تعیین وظایف و مسئولیتهای موجر و مستأجر میپردازد و شرایط اجاره را مشخص میکند.
قانون مدنی اصلیترین مرجع برای تنظیم روابط اجارهای است. طبق این قانون، موجر باید ملک را در شرایط قابل سکونت به مستأجر تحویل دهد و در صورت نیاز به تعمیرات اساسی، این کار را انجام دهد. مستأجر نیز باید اجارهبها را به موقع پرداخت کند و از ملک بهطور صحیح استفاده نماید. همچنین، قانون روابط موجر و مستأجر نیز به جزئیات بیشتری در مورد حقوق و تکالیف طرفین پرداخته و شرایط تخلیه و تمدید قرارداد را مشخص کرده است.
نکات حقوقی اجاره خانه قبل از معامله
قرارداد اجاره خانه، مسکن و آپارتمان، یکی از مهمترین و رایجترین عقود معین پیشبینی شده در قانون مدنی میباشد که ماده 466 قانون مدنی، در تعریف آن، مقرر میدارد: اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
بنابراین، این عقد، از سه رکن موجر، مستاجر و عین مستاجره برخوردار است که قبل از معامله، در هنگام تنظیم قرارداد، بعد از قرارداد و تحویل ملک، باید نکات حقوقیای را در خصوص آنها، مد نظر داشت. در این بخش از مقاله، نکات حقوقی اجاره خانه قبل از معامله را مورد بررسی قانونی، قرار خواهیم داد که عبارتند از:
بازدید از ملک و بررسی وضعیت ملک، از جهت ظاهری، تطابق آن، با آنچه موجر و بنگاه میگویند و ارزیابی موقعیت و محل آپارتمان. همچنین، بررسی امکانات موجود و سلامت و کارکرد آنها؛ چرا که به طور معمول، تمامی امکانات، با وضعیتی که در هنگام عقد اجاره دارند، در قرارداد درج میشوند و در موعد تحویل ملک، مستاجر مسئولیت دارد تمامی آنها را صحیح و سالم، به موجر همراه ملک تحویل دهد.
بررسی مدارک هویتی موجر و مدارک مثبت حق مالکیت او یا هرگونه مجوزی که به موجر، اذن قانونی اجاره دادن عین مستاجره و منافع آن را میدهد. چرا که مستفاد از مواد 470 و 473 قانون مدنی، یکی از شروط مهم در قرارداد اجاره خانه، قدرت تسلیم عین مستاجره، توسط موجر است و لازم نیست که موجر حتما مالک عین مستاجره باشد، همین که مالک منافع آن باشد نیز کافی است.
بنابر قسمت آخر نکته بالا، بررسی اذن اجاره در شرایطی که مستاجر، مالِ در اجاره خود را اجاره میدهد نیز ضروری است؛ چرا که مستفاد از ماده 474 قانون مدنی، مستاجر نیز میتواند، مسکنی که در اجاره دارد را به اجاره دهد، مشروط بر اینکه این حق از او سلب نشده باشد.
بررسی وضعیت پرداخت قبوض آب و برق و گاز، توسط ساکن قبلی. بررسی وکالت نامه موجر، از جهت صحت و اعتبار و تاریخ در شرایطی که موجر به وکالت از مالک اصلی اقدام به اجاره دادن خانه، مسکن و آپارتمان او مینماید. همچنین، بررسی مجوز قانونی بنگاه معاملات ملکی که قرار است قرارداد عقد اجاره در آن منعقد گردد.
بررسی وجود اذن شرکای مشاعی، در صورتی که یکی از شرکا، در خانه مشاعی، اقدام به اجاره خانه یا آپارتمان مشاعی مینماید؛ چرا که مستفاد از ماده 475 قانون مدنی، میتوان مال مشاعی را اجاره داد اما، تسلیم آن، منوط بر اذن شریک و شرکای دیگر است.
حقوق موجر در قرارداد اجاره
موجر، یا همان صاحب ملک، دارای حقوق مشخصی در قرارداد اجاره است. از جمله این حقوق میتوان به دریافت اجارهبها در موعد مقرر، درخواست تخلیه ملک در صورت عدم پرداخت اجارهبها و حق نظارت بر استفاده صحیح از ملک اشاره کرد. همچنین، موجر میتواند در صورت نیاز به ملک برای استفاده شخصی، با اطلاع قبلی و طبق شرایط قرارداد، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
حقوق موجر همچنین شامل حق بررسی و ارزیابی وضعیت ملک در طول مدت اجاره است. اگر مستأجر بهطور ناصحیح از ملک استفاده کند یا به آن آسیب برساند، موجر میتواند از مستأجر درخواست جبران خسارت کند. برای مثال، اگر مستأجر بدون اجازه موجر تغییراتی در ملک ایجاد کند، موجر میتواند درخواست بازگرداندن ملک به حالت اولیه را داشته باشد.
حقوق مستأجر در قرارداد اجاره
مستأجر نیز دارای حقوق مشخصی در قرارداد اجاره است. از جمله این حقوق میتوان به استفاده از ملک طبق توافقات مندرج در قرارداد، درخواست تعمیرات اساسی در صورت نیاز و حق تمدید قرارداد در صورت توافق با موجر اشاره کرد. مستأجر میتواند از ملک بهطور عادی استفاده کند و در صورت بروز مشکلات ناشی از کوتاهی موجر در انجام تعهدات، حق شکایت و درخواست جبران خسارت دارد.
مستأجر حق دارد در شرایطی که ملک نیاز به تعمیرات اساسی دارد، از موجر درخواست انجام این تعمیرات را کند. همچنین، اگر موجر به تعهدات خود مانند تحویل ملک در شرایط مناسب عمل نکند، مستأجر میتواند از پرداخت اجارهبها خودداری کرده و موضوع را به مراجع قانونی ارجاع دهد. همچنین، مستأجر نباید بدون رضایت موجر ملک را به فرد دیگری واگذار کند.
نکات حقوقی اجاره خانه، مسکن، آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد
انعقاد قرارداد اجاره خانه، میتواند به صورت شفاهی یا کتبی، صورت گیرد و در هر صورت، محترم و مورد پذیرش قانونگذار بوده و طرفین، ملزم هستند به تعهدات خود در آن، پایبند باشند. در انعقاد قرارداد اجاره، اعم از اینکه به صورتی کتبی باشد یا شفاهی، باید نکات حقوقی را حین انعقاد عقد و تنظیم قرارداد آن، مد نظر داشت. نکات حقوقی اجاره خانه، مسکن، آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد عبارتند از:
- اهلیت داشتن طرفین، برای انعقاد قرارداد که شامل عقل، بلوغ و رشد میباشد. فقدان هر کدام از این شرایط میتواند سبب بطلان و در پارهای موارد، سبب عدم نفوذ قرارداد شود.
- وجود قصد و رضا و مشروعیت جهت اجاره، همچنین، مشخص و معین بودن مورد اجاره.
- تعیین مدت عقد اجاره؛ چراکه در غیر این صورت، مستفاد از ماده 468 قانون مدنی، عقد اجاره، باطل خواهد بود. البته، اگر در قرارداد مدت شروع اجاره قید نشود، مستفاد از ماده 469 قانون مدنی، مدت شروع، از زمان انعقاد عقد، محاسبه میگردد.
- درج موعد دقیق تسلیم ملک، توسط موجر و تعهداتی که موجر اقدام به پذیرش آنها، در هنگام تحویل عین مستاجره نموده است. نظیر تحویل ملک به صورت رنگ شده یا سرامیک شده و...
- تعیین میزان دقیق اجاره بها و موعدی که مستاجر موظف به پرداخت آن است و مشخص کردن طریقه پرداخت و شماره حسابی که باید مبلغ اجاره بها به آن، واریز گردد. همچنین، موجر میتواند، خسارت دیرکرد در پرداخت اجاره بها را نیز در قرارداد، مشخص کند تا در صورتی که مستاجر، در موعد مقرر از پرداخت اجاره استنکاف نمود، مالک بتواند، خسارات و زیان ناشی از این دیرکرد در پرداخت را دریافت کند.
- درج شرط برخورداری از خیارات قانونی، جهت فسخ قرارداد به موجب آنها و یا درج شرط اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش که البته، شرط دوم به جهت محدودیتهایی که در فسخ قرارداد، برای پذیرندگان آن ایجاد مینماید، توصیه نمیگردد.
- تهیه اجاره نامه در دو نسخه و امضای اجاره نامه دستی یا اجاره نامه تنظیم شده در بنگاه معاملات ملکی، توسط طرفین قرارداد، همچنین، امضای دو شاهد ذیل آن، جهت اعتبار پیدا کردن این سند عادی و همینطور، استفاده از آن، برای گرفتن دستور تخلیه، توسط موجر، در صورت بروز اختلاف.
نحوه حل و فصل اختلافات بین موجر و مستأجر
در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر، نخستین قدم مراجعه به شرایط و تعهدات مندرج در قرارداد اجاره است. در صورتی که اختلاف از طریق مذاکره حل نشود، میتوان به مراجع قانونی مراجعه کرد. در این موارد، دادگاهها بهعنوان مراجع حل اختلاف، به بررسی موضوع و صدور حکم میپردازند. همچنین، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی میتواند به حل سریعتر و کارآمدتر اختلافات کمک کند.
برای مثال، اگر مستأجر به موقع اجارهبها را پرداخت نکند و موجر درخواست تخلیه ملک را داشته باشد، ابتدا باید به شرایط قرارداد مراجعه کنند. اگر اختلاف حل نشد، موضوع به دادگاه ارجاع داده میشود و دادگاه بر اساس مدارک و شواهد، تصمیم نهایی را صادر میکند. استفاده از مشاوران حقوقی در این مرحله میتواند به طرفین کمک کند تا بهصورت قانونی و بدون پیچیدگیهای بیشتر، اختلافات خود را حل کنند.
راهکارهای پیشگیری از اختلافات حقوقی در اجارهنشینی
برای پیشگیری از بروز اختلافات حقوقی در اجارهنشینی، رعایت چند نکته ضروری است. نخستین گام، تنظیم قرارداد اجاره بهطور دقیق و شفاف است که تمامی شرایط و تعهدات طرفین را مشخص کند. همچنین، برقراری ارتباط مستمر و صادقانه بین موجر و مستأجر میتواند به جلوگیری از بروز سوء تفاهمات کمک کند. مشاوره حقوقی قبل از امضای قرارداد و در طول مدت اجاره نیز میتواند به پیشگیری از مشکلات حقوقی کمک کند.
تنظیم قرارداد بهصورت مکتوب و شفاف، مشخص کردن تمامی شرایط و تعهدات طرفین و نگهداری نسخهای از قرارداد توسط هر دو طرف، از جمله اقدامات مهم در پیشگیری از بروز اختلافات است. همچنین، برگزاری جلسات منظم بین موجر و مستأجر برای بررسی وضعیت ملک و رفع مشکلات احتمالی نیز میتواند به کاهش بروز اختلافات کمک کند.
جمع بندی
اجارهنشینی در ایران دارای مسائل حقوقی پیچیدهای است که آگاهی از آنها میتواند به حفظ حقوق و جلوگیری از بروز اختلافات کمک کند. تنظیم قراردادهای دقیق و شفاف، رعایت تعهدات و برقراری ارتباط صادقانه بین موجر و مستأجر از جمله راهکارهای پیشگیری از مشکلات حقوقی است.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نکات حقوقی اجاره خانه و آپارتمان میتوانید با کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی مشاورین همراه از طریق مشاوره حقوقی تلفنی ارتباط برقرار کنید تا به سوالات شما عزیزان پیرامون نکات حقوقی اجاره خانه و آپارتمان پاسخ دهند.
سوالات متداول
آیا موجر میتواند در هر زمانی درخواست تخلیه ملک را داشته باشد؟
خیر، موجر باید طبق شرایط مندرج در قرارداد و با اطلاع قبلی به مستأجر درخواست تخلیه ملک را مطرح کند.
مستأجر در صورت بروز مشکلات در ملک چه باید بکند؟
مستأجر باید مشکلات را به موجر اطلاع دهد و در صورت عدم رفع مشکلات، میتواند از مراجع قانونی درخواست کمک کند.
چگونه میتوان از بروز اختلافات حقوقی در اجارهنشینی جلوگیری کرد؟
تنظیم قرارداد دقیق و شفاف، رعایت تعهدات و برقراری ارتباط صادقانه بین موجر و مستأجر میتواند به جلوگیری از بروز اختلافات کمک کند.
آیا مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین مفید است؟
بله، مشاوره حقوقی تلفنی یا آنلاین میتواند به دسترسی آسانتر به خدمات حقوقی و حل مشکلات حقوقی کمک کند.
5
